[房貸選擇] 內行的3步驟挑好房貸銀行 (附最新銀行房貸利率比較表)

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房貸是多數人生命中借過最大一筆的錢,正因為房貸的金額高,所以房貸利率高低變得很重要

以2020年上半年平均房貸借款金額在700萬,差0.1%就可以讓你多付12萬元利息,所以慎選房貸銀行變得很重要

那要如何找到合適的房貸利率和方案呢?因此本文從三個步驟教會你房貸銀行選擇,1) 看清利率高低 APR 才是重點 2) 上網尋找低房貸利率 謹供參考 3) 電話詢問利率 經由保險公司/農會找到最低房貸利率作法,分別介紹如下:

房貸銀行怎麼選 內行三步驟教會你

步驟1:比較房貸利率 APR 才是重點!不要陷入低利率迷思

先給大家一個簡單的概念,所有的房貸都是機動利率,代表你的房貸利率會跟隨著某個指標進行調動 (例如:中華郵政2年期定期機動利率、八家行庫一年期定儲固定利率等),所以我們談的都是當下的利率,如果央行升息或降息,你的房貸利率就會跟著波動

迷思1:不要陷入前低後高的房貸利率

一個房貸利率一段式 1.31% 和 青年安心成家購屋優惠的 1.19% 你會選哪一個?如果你只看利率的高低,那你會挑選 1.19%,但這樣子對嗎?

其實青年安心成家的貸款是採用二段式,前二年 1.19%,接下來會調升為 1.49%,所以單純的看利率高低是不準,同樣以 700萬元的房貸來試算:

1.31% (一段式):20年要繳 96萬利息

青年安心購家:20年要繳 106萬利息

所以前高後低的房貸利率你反而要繳更多的利息給銀行,但是上述以是 20年來計算,如果你預計持有時間沒有這麼長,那大家也可以試算看看,就可以知道哪個房貸方案比較划算

迷思2:利率低但附加一堆費用

所以只要房貸所繳利息低就好了嗎?這樣子也不對,因為在申請房貸的過程中,銀行會有許多額外的費用要你支出

名目有很多種名稱,例如鑑價費、帳管費、開辦費、徵信費和手續費等,不管名稱叫什麼,這一些都是你的成本,你必須要付出的錢,所以你這一些費用你都必須要去考量

這筆費用從不用錢,到 100 ~ 200元,最貴可能會高達 5000 ~ 6000元,所以你在選擇房貸時這一些費用也必須要同時考量

而且,請勇敢的跟銀行談這筆費用,如果你的條件不錯,那很多銀行都可以談到不用附加費用(也就是免費),所以除了問利率外,也請一併確認清楚這一些鑑價費、帳管費、開辦費等其他名目的費用,這樣子才可以綜合比較

房貸利率請看 APR (總費用年百分率)

那到底該怎麼比較呢?請比較 APR (總費用年百分率),因為這個數值,不管你是一段式、二段式、混合式、附加費用多少,都會一併幫你計算到其中

因此單純的比較房貸利率是不精確的,請你要比較各家銀行方案的總費用年百分率 APR

但,我相信大家一定會問,我是文組的耶,我怎麼會計算 APR 這個數值?

其實不用擔心,因為根據金管會的規定,銀行必須要在廣告文宣上標示總費用年百分率 APR 的數值,只是大家都沒有去注意過這個資訊,例如我們以土地銀行的青年安心購家方案來看,在文宣的未端就有一個總費用年百分率的計算內容:

總費用年百分率APR計算範例

橘色框框圈出來的地方,就告訴你如果計算了二段式的利率 (1.19%/1.49%) 再加上 5300 ~ 5600 的附加費用的計算,以借款 200萬的情況下,你的 APR 是 1.46%,所以透過 APR 去比較各家的方案,不會單純的陷入房貸利率高低的迷思

但這邊提醒一下,因為依據金管會要求,銀行都是以 200萬/20年期的借款來計算 APR 的數值,而你借款的金額高低、時間長短也會影響這個數值 (主要是費用所造成的影響),例如同樣的青年安心購屋:

200萬借款:APR 1.46%
700萬借款:APR 1.44%

如何計算房貸利率的總費用年百分率 (APR)

所以當每個人談到的利率不相同、費用不相同,那到底怎麼計算出屬於自己的 APR 呢?

過去我會告訴你可以透過 Excel 公式中的 IRR 來進行計算,但是現在你不用這麼麻煩了,有網站提供線上的試算功能,你只要依你問到的數值到 理財試算網提供的總費用年百分率計算 功能

總費用年百分率線上計算方式

  1. 攤還方式:本息平均攤還 (預設)、本金平均攤還 (還得比較快方式)
  2. 貸款總額請輸入你預計申貸金額
  3. 各項費用請輸入你跟銀行問到的相關費用
  4. 如果是一段式,就第一段階直接輸入你的貸款利率和借貸期間 (240月 = 20年 / 360月 = 30年)
  5. 如果是二段式,就分別填入時間,例如青年安心成家是二年 (=24月) 1.19 %,其餘時間 (240-24=215月)為 1.49%

透過上述的計算,我們就來算出來土地銀行的青年安心成家的 APR 是 1.46% (與銀行公告的資訊相符!)

步驟2:上網找房貸利率 但”謹供參考”

最低銀行房貸利率排名哪裡找?

看完上面說明,大家還是會問?那我的可以申請房貸利率是多少呢?

延伸閱讀:房貸利率排名榜 最低利率看這裡

房貸利率比較網:591 房貸網

我個人建議大家可以上 591 的房貸網來進行查詢,為什麼呢?因為 591 可以按照 APR 來進行排序,所以你可以直接比較最真實的利率,而不是找到沒有用的比較

從下面可以看到,如果以 APR 來做排序,目前最低利率為 1.31% (但是屬於軍公教才有的優惠)

但如果你只看到率,你會看到青年安心成家的 1.19% 的利率為最低,但我們知道質實它背後是 1.46% 的高利率

591 也可以身份別,例如一般民眾、軍公教、特定職業、特定企業的身份類別來搜尋

591房貸試算依 APR 排名結果

房貸利率比較網:內政部不動產資訊平台

但 591 有一個缺點,他沒有辦法排序寬限期 (即只繳利息不繳本金的時間長短),你必須要點進去後才可以看得到

第二個推薦的平台為內政部不動產資訊平台,這裡可以依首期利率、寬限期、更新日期、機構名稱等進行排序,也可以篩選不同的身份類別,所以在這裡你可以找到寬限期最長的銀行,但可惜相關費用只有列出,並沒有顯示 APR 的訊息

下面就是搜尋出來的結果 (果然最先出現的就是青年安心購家方案)

內政部不動產資訊平台房貸利率查詢

網路房貸利率結果僅參考

但我要告訴大家,其實上面查的結果僅供參考,也就是查到利率都不是你的房貸利率,為什麼呢?不知道大家有沒有注意到,網站上的這一行小字呢?

銀行利率會因時間、受理地、申請人徵信狀況等情況有所不同,具體請依銀行實際評估為準,以上信息僅供參考

因為房貸利率跟 1) 房屋價值 2) 個人信用狀況 3) 首購/非首購習習相關,所以網站上面絕對沒有辦法給你一個正確利率 (因為每個人都會有差異存在),那為什麼還是要先查詢呢?

因為銀行有 30、40間,你沒有辦法找完所有的銀行,因此網站上房貸利率查詢,只是方便你限縮銀行範圍,先從幾家特定的銀行開始找起

什麼因素會影響你的房貸利率

個人收人:是否有穩定收入 (可以提供薪資單或扣繳憑單)、目前工作 (是否為軍公教或前50大企業),個人建議可以拿最近一期所得稅申報資料,因為上面會列出你的所有收入

個人資產:如定存、儲蓄型保單、基金、股票、不動產等

個人負債比:如信貸、車貸、學貸等佔你收入的比例,通常銀行會希望你的負債比在 70% 以下 (因為房貸為有擔保的借款,所以不會使用一般信用卡的 DBR22 來計算(即負債比例不得超過薪資22倍之上限)

負債比 = 月負債 (相關貸款的總合,當然要再加上新借房貸) / 月收入(平均收入,含獎金、年終等)

個人信用情況:銀行會看你個人信用分數、聯徵紀錄等,看你是否有信用瑕疵 (負債未定期償還的情況)

首購/非首購:首購的定義很簡單,在購入當下你名下是否有不動產,如果有就屬於非首購,如果你三年前把房屋賣了,現在名下沒有不動產,那就可以適用首購的利率

至於可以核貸的金額則是看你要購入房屋的所在地、新舊等資產價值,部份銀行會針對地區來劃份,新的重劃區或是偏鄉地區不能申貸8成以上 (或7成)

步驟3:打電話詢問房貸 保險公司/農漁會找到低利房貸

因為每個人的差異這麼大,所以在網路上找到的利率僅供參考,那到底要怎麼找到自己的房貸利率呢?

打電話去銀行分行詢問房貸利率

過去我是自己帶著個人資料(如收入、資產等),直接到房屋所在地的銀行去詢問,但後來發現,其實不用這麼麻煩,你只要直接打電話就可以了

上面你已經有找好各家的房貸方案,所以你可以先篩選出幾間適合你的銀行,再分別打電話去銀行分行詢問:

  • 直接找到銀行”分行”電話 (因為房貸業務是分行在處理的,所以請找當地分行或熟悉的分行,例如你的薪轉銀行或是友人所在銀行等)
  • 請總機幫忙轉接房貸業務的經辦人員(或跟好友要到聯絡窗口),如果不在留下電話請對方回撥
  • 告知分行人員有要辦理房貸,提供房屋的坐位位置、購買金額、預計貸款金額、個人的收人情況等訊息
  • 請銀行回覆 1) 房貸利率 2) 可貸金額 3) 可貸年限 4) 相關費用等

承辦人員會先依你的情況回覆一個利率情況,同時告知這個利率和成數並非最終結果,僅是初步回覆,因為銀行的房貸審核有一定的流程,但至少你有一個依據,可以計算出你個人的房貸 APR,來做為選擇的排名

別忘了找保險公司/農會/建設公司合作銀行詢問房貸

這裡在分享個人心得:除了銀行外,你一定要找保險公司(壽險公司)詢問房貸利率

啥!? 保險公司也有承辦房貸業務?如果我問十個人,應該會有八個人不知道,但保險公司現在也是滿手的現金,所以當然也有在承辦房貸業務,不過知道的人並不多,但利率是比銀行還有競爭力的

例如像國泰人壽三商美邦人壽新光人壽等,在官網上面都可以找到相關的訊息,而且都還有線上諮詢的表單,填寫後就會有專員打電話來跟你聯絡,我自身最後就是選擇保險公司房貸,當初比較過10來間銀行/壽險,真的是保險公司給的方案最優 (重點是,我還不是他們家的保戶) 富邦人壽宣佈已經不再接受新的房貸申請

另外,PTT 網友的經驗,你也可以找當地農漁會,他們的利率其實也算不錯,但我個人經驗,如果你是農漁會的既有存戶的話,比較容易有這項優惠 (因為我去談時,他們請我先開戶放一筆錢進去,才可以談到比較低的利率)

最後,如果你是買預售屋的話,那建商都會有合作銀行,通常專案談下來的利率也會不錯,這一些選擇都可以進行綜合考量

請找1~3家的銀行進行房貸審核

上面的過程,可以讓你銀行房貸範圍再縮小,那接下來呢?

建議你先送條件最好的 1、2家銀行,讓銀行進行內部的房貸審核流程,你需要附上內容如下 (每家銀行不同,這裡做為舉例),這樣子就可以跑銀行內部流程,約 7 ~ 10個工作天(2周時間內),承辦同仁就可以回覆你正式的核貸金額、年期、利率

借款申請書
土地及建物權狀影本各一份
借款人身分證正反面影本一份
借款人財力文件

為什麼會先建議送少少的1、2家,而不是 10家全部灑出去申請呢?因為銀行在審核時會去調你的聯徵記錄,所以只要查詢就會有記錄,當銀行發現你的聯徵有很多查詢記錄時,通常不是一個加分的效果,有時候反而會成為扣分的情況 (因為申請信用卡、開戶等亦會進行聯徵的查詢,建議在這段時間也可以避免進行信用卡申請或開戶動作)

因此先從 1、2家送件,如果你已經順利取得你要的成數、年限、利率,那如果你還想要再比較,那可以繼續送件,但原則就是一定要有一家滿足你的需求(通常都貸款的成數),不然最後都沒有合適銀行,反而會讓你買賣不成,那就損失更大了!

當然,如果核下來的情況不如預期,你也可以透過增加保證人等方式,請銀行再重新進行核定

最後步驟:對保設定與撥款

徵審流程只是確定你的貸款成數和利率,並不代表就要跟這家銀行進行房屋貸款

如果最後已經確認要找哪一家銀行,那就會來到對保設定流程,將房屋的抵押權設定給銀行 (通常需要代書的協助),借款人就帶著印章出現即可,銀行設定完抵押權後,就會把房貸撥付給你指定的對象(例如建設公司、賣方等),不過後續這一些流程都會有代書協助,所以就依流程將後續動作走完即可

透過本文的三個主要步驟:認清房貸利率 使用 APR 來計算、上網尋找房貸利率 但僅供參考、最後電話詢問房貸利率 找到最適合你的房貸方案的流程,可以讓買個要購屋的人順利找到適合自己的方案

最後老話一句,房貸是自己要繳的,所以功課要自己做,電話要自己打,找到最佳的房貸方案,讓你省下12萬利息支出

如果你的房貸有順利核貸下來,那未來就要繳火險和地震險,可以參考延伸閱讀找到最適合方案哦 ~

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