房貸是多數人生命中借過最大一筆的錢，正因為房貸的金額高，所以房貸利率高低變得很重要
以2020年上半年平均房貸借款金額在700萬，差0.1%就可以讓你多付12萬元利息，所以慎選房貸銀行變得很重要
那要如何找到合適的房貸利率和方案呢？因此本文從三個步驟教會你房貸銀行選擇，1) 看清利率高低 APR 才是重點 2) 上網尋找低房貸利率 謹供參考 3) 電話詢問利率 經由保險公司/農會找到最低房貸利率作法，分別介紹如下：
步驟1：比較房貸利率 APR 才是重點！不要陷入低利率迷思
先給大家一個簡單的概念，所有的房貸都是機動利率，代表你的房貸利率會跟隨著某個指標進行調動 (例如：中華郵政2年期定期機動利率、八家行庫一年期定儲固定利率等)，所以我們談的都是當下的利率，如果央行升息或降息，你的房貸利率就會跟著波動
迷思1：不要陷入前低後高的房貸利率
一個房貸利率一段式 1.31% 和 青年安心成家購屋優惠的 1.19% 你會選哪一個？如果你只看利率的高低，那你會挑選 1.19%，但這樣子對嗎？
其實青年安心成家的貸款是採用二段式，前二年 1.19%，接下來會調升為 1.49%，所以單純的看利率高低是不準，同樣以 700萬元的房貸來試算：
1.31% (一段式)：20年要繳 96萬利息
青年安心購家：20年要繳 106萬利息
所以前高後低的房貸利率你反而要繳更多的利息給銀行，但是上述以是 20年來計算，如果你預計持有時間沒有這麼長，那大家也可以試算看看，就可以知道哪個房貸方案比較划算
迷思2：利率低但附加一堆費用
所以只要房貸所繳利息低就好了嗎？這樣子也不對，因為在申請房貸的過程中，銀行會有許多額外的費用要你支出
名目有很多種名稱，例如鑑價費、帳管費、開辦費、徵信費和手續費等，不管名稱叫什麼，這一些都是你的成本，你必須要付出的錢，所以你這一些費用你都必須要去考量
這筆費用從不用錢，到 100 ~ 200元，最貴可能會高達 5000 ~ 6000元，所以你在選擇房貸時這一些費用也必須要同時考量
而且，請勇敢的跟銀行談這筆費用，如果你的條件不錯，那很多銀行都可以談到不用附加費用(也就是免費)，所以除了問利率外，也請一併確認清楚這一些鑑價費、帳管費、開辦費等其他名目的費用，這樣子才可以綜合比較
房貸利率請看 APR (總費用年百分率)
那到底該怎麼比較呢？請比較 APR (總費用年百分率)，因為這個數值，不管你是一段式、二段式、混合式、附加費用多少，都會一併幫你計算到其中
因此單純的比較房貸利率是不精確的，請你要比較各家銀行方案的總費用年百分率 APR
但，我相信大家一定會問，我是文組的耶，我怎麼會計算 APR 這個數值？
其實不用擔心，因為根據金管會的規定，銀行必須要在廣告文宣上標示總費用年百分率 APR 的數值，只是大家都沒有去注意過這個資訊，例如我們以土地銀行的青年安心購家方案來看，在文宣的未端就有一個總費用年百分率的計算內容：
橘色框框圈出來的地方，就告訴你如果計算了二段式的利率 (1.19%/1.49%) 再加上 5300 ~ 5600 的附加費用的計算，以借款 200萬的情況下，你的 APR 是 1.46%，所以透過 APR 去比較各家的方案，不會單純的陷入房貸利率高低的迷思
但這邊提醒一下，因為依據金管會要求，銀行都是以 200萬/20年期的借款來計算 APR 的數值，而你借款的金額高低、時間長短也會影響這個數值 (主要是費用所造成的影響)，例如同樣的青年安心購屋：
200萬借款：APR 1.46%
700萬借款：APR 1.44%
如何計算房貸利率的總費用年百分率 (APR)
所以當每個人談到的利率不相同、費用不相同，那到底怎麼計算出屬於自己的 APR 呢？
過去我會告訴你可以透過 Excel 公式中的 IRR 來進行計算，但是現在你不用這麼麻煩了，有網站提供線上的試算功能，你只要依你問到的數值到 理財試算網提供的總費用年百分率計算 功能
- 攤還方式：本息平均攤還 (預設)、本金平均攤還 (還得比較快方式)
- 貸款總額請輸入你預計申貸金額
- 各項費用請輸入你跟銀行問到的相關費用
- 如果是一段式，就第一段階直接輸入你的貸款利率和借貸期間 (240月 = 20年 / 360月 = 30年)
- 如果是二段式，就分別填入時間，例如青年安心成家是二年 (=24月) 1.19 %，其餘時間 (240-24=215月)為 1.49%
透過上述的計算，我們就來算出來土地銀行的青年安心成家的 APR 是 1.46% (與銀行公告的資訊相符！)
步驟2：上網找房貸利率 但”謹供參考”
最低銀行房貸利率排名哪裡找？
看完上面說明，大家還是會問？那我的可以申請房貸利率是多少呢？
延伸閱讀：房貸利率排名榜 最低利率看這裡
房貸利率比較網：591 房貸網
我個人建議大家可以上 591 的房貸網來進行查詢，為什麼呢？因為 591 可以按照 APR 來進行排序，所以你可以直接比較最真實的利率，而不是找到沒有用的比較
從下面可以看到，如果以 APR 來做排序，目前最低利率為 1.31% (但是屬於軍公教才有的優惠)
但如果你只看到率，你會看到青年安心成家的 1.19% 的利率為最低，但我們知道質實它背後是 1.46% 的高利率
591 也可以身份別，例如一般民眾、軍公教、特定職業、特定企業的身份類別來搜尋
房貸利率比較網：內政部不動產資訊平台
但 591 有一個缺點，他沒有辦法排序寬限期 (即只繳利息不繳本金的時間長短)，你必須要點進去後才可以看得到
第二個推薦的平台為內政部不動產資訊平台，這裡可以依首期利率、寬限期、更新日期、機構名稱等進行排序，也可以篩選不同的身份類別，所以在這裡你可以找到寬限期最長的銀行，但可惜相關費用只有列出，並沒有顯示 APR 的訊息
下面就是搜尋出來的結果 (果然最先出現的就是青年安心購家方案)
網路房貸利率結果僅參考
但我要告訴大家，其實上面查的結果僅供參考，也就是查到利率都不是你的房貸利率，為什麼呢？不知道大家有沒有注意到，網站上的這一行小字呢？
銀行利率會因時間、受理地、申請人徵信狀況等情況有所不同，具體請依銀行實際評估為準，以上信息僅供參考
因為房貸利率跟 1) 房屋價值 2) 個人信用狀況 3) 首購/非首購習習相關，所以網站上面絕對沒有辦法給你一個正確利率 (因為每個人都會有差異存在)，那為什麼還是要先查詢呢？
因為銀行有 30、40間，你沒有辦法找完所有的銀行，因此網站上房貸利率查詢，只是方便你限縮銀行範圍，先從幾家特定的銀行開始找起
什麼因素會影響你的房貸利率
個人收人：是否有穩定收入 (可以提供薪資單或扣繳憑單)、目前工作 (是否為軍公教或前50大企業)，個人建議可以拿最近一期所得稅申報資料，因為上面會列出你的所有收入
個人資產：如定存、儲蓄型保單、基金、股票、不動產等
個人負債比：如信貸、車貸、學貸等佔你收入的比例，通常銀行會希望你的負債比在 70% 以下 (因為房貸為有擔保的借款，所以不會使用一般信用卡的 DBR22 來計算(即負債比例不得超過薪資22倍之上限)
負債比 = 月負債 (相關貸款的總合，當然要再加上新借房貸) / 月收入(平均收入，含獎金、年終等)
個人信用情況：銀行會看你個人信用分數、聯徵紀錄等，看你是否有信用瑕疵 (負債未定期償還的情況)
首購/非首購：首購的定義很簡單，在購入當下你名下是否有不動產，如果有就屬於非首購，如果你三年前把房屋賣了，現在名下沒有不動產，那就可以適用首購的利率
至於可以核貸的金額則是看你要購入房屋的所在地、新舊等資產價值，部份銀行會針對地區來劃份，新的重劃區或是偏鄉地區不能申貸8成以上 (或7成)
步驟3：打電話詢問房貸 保險公司/農漁會找到低利房貸
因為每個人的差異這麼大，所以在網路上找到的利率僅供參考，那到底要怎麼找到自己的房貸利率呢？
打電話去銀行分行詢問房貸利率
過去我是自己帶著個人資料(如收入、資產等)，直接到房屋所在地的銀行去詢問，但後來發現，其實不用這麼麻煩，你只要直接打電話就可以了
上面你已經有找好各家的房貸方案，所以你可以先篩選出幾間適合你的銀行，再分別打電話去銀行分行詢問：
- 直接找到銀行”分行”電話 (因為房貸業務是分行在處理的，所以請找當地分行或熟悉的分行，例如你的薪轉銀行或是友人所在銀行等)
- 請總機幫忙轉接房貸業務的經辦人員(或跟好友要到聯絡窗口)，如果不在留下電話請對方回撥
- 告知分行人員有要辦理房貸，提供房屋的坐位位置、購買金額、預計貸款金額、個人的收人情況等訊息
- 請銀行回覆 1) 房貸利率 2) 可貸金額 3) 可貸年限 4) 相關費用等
承辦人員會先依你的情況回覆一個利率情況，同時告知這個利率和成數並非最終結果，僅是初步回覆，因為銀行的房貸審核有一定的流程，但至少你有一個依據，可以計算出你個人的房貸 APR，來做為選擇的排名
別忘了找保險公司/農會/建設公司合作銀行詢問房貸
這裡在分享個人心得：除了銀行外，你一定要找保險公司(壽險公司)詢問房貸利率
啥!? 保險公司也有承辦房貸業務？如果我問十個人，應該會有八個人不知道，但保險公司現在也是滿手的現金，所以當然也有在承辦房貸業務，不過知道的人並不多，但利率是比銀行還有競爭力的
例如像國泰人壽、三商美邦人壽、新光人壽等，在官網上面都可以找到相關的訊息，而且都還有線上諮詢的表單，填寫後就會有專員打電話來跟你聯絡，我自身最後就是選擇保險公司房貸，當初比較過10來間銀行/壽險，真的是保險公司給的方案最優 (重點是，我還不是他們家的保戶) 富邦人壽宣佈已經不再接受新的房貸申請
另外，PTT 網友的經驗，你也可以找當地農漁會，他們的利率其實也算不錯，但我個人經驗，如果你是農漁會的既有存戶的話，比較容易有這項優惠 (因為我去談時，他們請我先開戶放一筆錢進去，才可以談到比較低的利率)
最後，如果你是買預售屋的話，那建商都會有合作銀行，通常專案談下來的利率也會不錯，這一些選擇都可以進行綜合考量
請找1~3家的銀行進行房貸審核
上面的過程，可以讓你銀行房貸範圍再縮小，那接下來呢？
建議你先送條件最好的 1、2家銀行，讓銀行進行內部的房貸審核流程，你需要附上內容如下 (每家銀行不同，這裡做為舉例)，這樣子就可以跑銀行內部流程，約 7 ~ 10個工作天(2周時間內)，承辦同仁就可以回覆你正式的核貸金額、年期、利率
借款申請書
土地及建物權狀影本各一份
借款人身分證正反面影本一份
借款人財力文件
為什麼會先建議送少少的1、2家，而不是 10家全部灑出去申請呢？因為銀行在審核時會去調你的聯徵記錄，所以只要查詢就會有記錄，當銀行發現你的聯徵有很多查詢記錄時，通常不是一個加分的效果，有時候反而會成為扣分的情況 (因為申請信用卡、開戶等亦會進行聯徵的查詢，建議在這段時間也可以避免進行信用卡申請或開戶動作)
因此先從 1、2家送件，如果你已經順利取得你要的成數、年限、利率，那如果你還想要再比較，那可以繼續送件，但原則就是一定要有一家滿足你的需求(通常都貸款的成數)，不然最後都沒有合適銀行，反而會讓你買賣不成，那就損失更大了！
當然，如果核下來的情況不如預期，你也可以透過增加保證人等方式，請銀行再重新進行核定
最後步驟：對保設定與撥款
徵審流程只是確定你的貸款成數和利率，並不代表就要跟這家銀行進行房屋貸款
如果最後已經確認要找哪一家銀行，那就會來到對保設定流程，將房屋的抵押權設定給銀行 (通常需要代書的協助)，借款人就帶著印章出現即可，銀行設定完抵押權後，就會把房貸撥付給你指定的對象(例如建設公司、賣方等)，不過後續這一些流程都會有代書協助，所以就依流程將後續動作走完即可
透過本文的三個主要步驟：認清房貸利率 使用 APR 來計算、上網尋找房貸利率 但僅供參考、最後電話詢問房貸利率 找到最適合你的房貸方案的流程，可以讓買個要購屋的人順利找到適合自己的方案
最後老話一句，房貸是自己要繳的，所以功課要自己做，電話要自己打，找到最佳的房貸方案，讓你省下12萬利息支出
如果你的房貸有順利核貸下來，那未來就要繳火險和地震險，可以參考延伸閱讀找到最適合方案哦 ~
延伸閱讀：線上信貸申請流程 商品比較與注意事項說明